למה נכשלים פרויקטים של פינוי בינוי?

התנגדות דיירים וסוגיות משפטיות

בשעה שאת, אתה ודיירים רבים אחרים רואים את הפוטנציאל בנכס שלכם, בבניין ובאיזור, יכול להיות שיהיו דיירים שיתנגדו לתת את אישורם ליציאה לפרויקט. להתנגדות יכולות להיות מגוון סיבות, החל בחיבור רגשי לדירה, חוסר יכולת או רצון להתמודד עם שינויים, במיוחד אם מדובר בדיירים מבוגרים, אי-הסכמה עם התנאים המוצעים או חוסר רצון להתמודד עם האתגר הלוגיסטי של מציאת דירה חלופית ומעבר אליה ועוד. פי החוק יש צורך בהסכמת 80% מהדיירים. אם יש 20% או פחות דיירים שמסרבים לחתום, אפשר להגיש נגדם תביעה משפטית. רוב הסיכויים שגם תזכו בה, רק שהתהליך כולו יעכב את יציאת הפרויקט לדרך. סיבות נוספות להגיע לבית המשפט יכולות להיות סכסוכים משפטיים ומחלוקות עם דיירים, קבלנים או גורמים אחרים וגם אלה יכולים לעכב את הפרויקט. 

בירוקרטיה ורגולציה

פרויקטי פינוי בינוי דורשים אישורים רבים מהרשויות המקומיות ומגופים רגולטוריים. הבירוקרטיה המסורבלת לעיתים יכולה להערים קשיים על תהליך האישור עצמו והרגולציה שמבקשת מסמכים רבים ותוכניות מפורטות עלולה גם היא להקשות. סירוב למתן אישורים יכול להוות מכשול משמעותי אבל כזה שניתן למנוע אותו. כדי לצלוח את המשוכה הזאת, חשוב להיות מלווים באנשי מקצוע מיומנים שמתמחים בפרויקטים של פינוי בינוי וינחו אתכם בכל שלבי התהליך. גם שינויים במדיניות הממשלה או חוקים בתחום הבנייה והנדל"ן עשויים להשפיע על הפרויקט, ולעיתים הם עשויים לדרוש התאמות או לשנות את התנאים הקיימים  הליכי אישור יכולים להימשך שנים, במיוחד אם יש צורך בשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר) אבל שיתוף פעולה הדוק עם הרשויות המקומיות מתחילת התהליך, ואולי אף שילובן כשותפות בפרויקט יכול לזרז אותם.

קשיים פיננסיים או קשיי מימון

אין מספיק מילים שיתארו כמה חשוב לבחור חברה יזמית וקבלנית בעלת "גב" כלכלי יציב כי אם החברה המבצעת נתקלת בקשיים כלכליים, התקדמות הפרויקט עלולה להתעכב, להשתבש, לקפוא במקום וכדומה. בחירה בחברת בנייה ויזמות בעלת ניסיון ומוניטין יכולה למנוע את הצרות האלה, כמו גם בעיות של חוסר תכנון פיננסי או עלויות לא צפויות שיש לקחת בחשבון לפני היציאה לדרך של הפרויקט.

מלבד יציבות היזם, יש לקחת בחשבון גם שינויים בשוק הנדל"ן שעלולים להשפיע על כדאיות הפרויקט ולעיתים ישנם קשיים בגיוס מימון לפרויקטים כאלה, מה שעלול להאט את התקדמותם או להכשילם לחלוטין. גיבוש תוכנית פיננסית מפורטת עם תרחישים שונים, וכן שיתוף פעולה עם גופים פיננסיים מובילים יכול לסייע לכם להתמודדות עם נקודה זו.

בעיות תכנוניות 

תכנון לקוי של הפרויקט או חוסר התאמה בין התכנון להיתכנותו בשטח, עלולים לגרום לבעיות. אם הפרויקט אינו עונה על הצרכים והדרישות של הדיירים או של השוק, זה עלול להוביל לבעיות בהמשך הדרך. אלה יכולים להיות גם אתגרים סביבתיים כמו זיהום קרקע או בעיות הנדסיות ייחודיות לאתר שיכולות לעכב את התקדמות הפרויקט ולהוסיף עלויות נוספות. כדי להתגבר על המכשולים האלה צריך מראש לקחת בחשבון את ההשפעה על התשתיות הקיימות באזור (כבישים, ביוב, חשמל) ואת הצורך בהתאמתן. כדאי לשקול שילוב מומחים מתחומים שונים (אדריכלות, תחבורה, איכות סביבה) כבר בשלבי התכנון המוקדמים.

איך אפשר לצמצם את הסיכוי לכישלון פרויקט פינוי בינוי?

פרויקטי פינוי-בינוי דורשים תיאום בין מספר רב של גורמים שמעורבים בהם: דיירים, יזמים, קבלנים, רשויות מקומיות, גופי תכנון ועוד. חוסר תיאום יכול להוביל לעיכובים משמעותיים. לכן, כדי לצמצם את הסיכון מומלץ לתכנן היטב ולבצע הערכה מקיפה של כל הגורמים המעורבים לפני תחילת הפרויקט. בנוסף, חשוב להשקיע בביצוע בדיקות היתכנות מקיפות, כולל בדיקות כלכליות, משפטיות ותכנוניות ולעבוד בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות והגופים הרגולטוריים מתחילת התהליך.

בסופו של דבר, הצלחת פרויקט פינוי-בינוי תלויה בשילוב של תכנון קפדני, ניהול יעיל, שיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים, ויכולת להתמודד עם אתגרים בלתי צפויים לאורך הדרך. אם יש חברת יזמות ובנייה שיכולה לעזור לכם בזה – אין ספק שזו חברת שרביב בעלת הניסיון והמוניטין הרב. כבר 70 שנה שחברת שרביב בונה פרויקטים מגוונים במדינת ישראל ורוכשי הדירות הרבים והמרוצים יעידו על כך בקרוב אצלכם!