פינוי בינוי או תמ"א 38/2: מצא את ההבדלים
אנשים רבים שמתעניינים בתהליכי התחדשות עירונית, חושבים שפינוי בינוי ותמ"א 38/2 הם שני שמות שונים לאותו סוג פרויקט. אבל זה ממש לא נכון. למרות שיש ביניהם חפיפה מסוימת, מדובר בשני תהליכים שונים. ההבדל המרכזי והמשמעותי בין תמ"א 38/2 לבין תוכנית פינוי בינוי הוא היקף התכנית. היקף התוכנית של פינוי בינוי הוא רחב והוא מכסה אזור נרחב, לעתים אף שכונה שלמה. בעוד שתמ"א 38/2 מתייחסת לבניין בודד שעומד בפני עצמו. מכך נגזרים ההבדלים בסוג התוספות האפשריות לדיירים. כיום, הרשויות המקומיות נוטות להעדיף תוכנית פינוי בינוי על פני תמ"א 38/2, מפני שסוג זה של התחדשות עירונית מחייב שדרוג והרחבה של התשתיות באזור, שטחים ציבוריים, הוספת מבני ציבור ומוסדות קהילתיים ועוד. באופן הזה הפרוייקט משפר את איכות החיים לטובת כלל התושבים בשכונה ומחוצה לה. ואם כבר דיברנו על איכות חיים, חייבים להזכיר שכדי לזכות בה, חשוב לבחור בחברת בנייה כמו שרביב בעלת המוניטין שהולך לפניה, שקיימת עשרות שנים ויש לה אלפי לקוחות מרוצים שממליצים עליה.
ההבדלים העיקריים בין פינוי בינוי ותמ"א 38
תמ"א
תמ"א (תכנית מתאר ארצית) היא תוכנית שיש לה 2 סוגים:
- תמ"א 38/1 מיועדת לחיזוק בניינים קיימים מפני רעידות אדמה על ידי תוספת קומות לבניין וממ"דים בכל דירה.
- תמ"א 38/2 היא תוכנית בה הבניין הקיים נהרס ונבנה מחדש.
בשני המקרים מדובר על הוצאת היתר בלבד על פי התב"ע (תכנית בניין עיר) הקיימת ובתוספת הזכויות שמקנה התמ"א.
דרישות ותנאים להיתכנות הפרויקט: נדרשת הסכמת 80% מהדיירים כדי לחייב דיירים סרבנים, בסופו של התהליך תידרש 100% לביצוע הפרויקט. כמו כן, נדרש אישור מהנדס שהבניין זקוק לחיזוק
הדיירים: התהליך מתנהל ללא פינוי הדיירים והדיירות. הם ממשיכים לגור בבניין במהלך העבודות.
יתרונות לדיירים: בניין מחוזק (תמ"א 38/1) או בניין חדש (38/2) שעומדים בתקן רעידות האדמה, שדרוג תשתית הבניין ותוספות כגון הגדלת שטח הדירה כולל ממ"ד, מרפסת, מעלית, חנייה.
מימון התהליך: התהליך ממומן ע"י חברה יזמית או יזם פרטי שמקבל זכויות בנייה בתמורה.
פינוי בינוי
בפינוי בינוי, להבדיל מתמ"א, מכינים תב"ע חדשה למתחם ובונים לפי התב"ע החדשה שמקבלת את אישור הרשויות.
התהליך כולל הריסה מלאה של בניין, של מתחם בניינים או אפילו שכונה קיימת והקמת פרויקט בנייה חדש באותו מקום. התהליך מאפשר בנייה מחדש וצפיפות גבוהה יותר באותו שטח. הפרויקט מתבצע ביוזמת הרשות המקומית, קבלנים או יזמים.
התהליך מתאים ל: התהליך רלוונטי לבניינים ישנים שנבנו בשנות ה-40 עד ה-70 של המאה הקודמת, בשכונות ותיקות שיש בהן ריכוז גבוה של בניינים ישנים שלא עומדים בתקני בטיחות כלשהם. בניינים אלו סובלים לעיתים ממצב פיזי ירוד וגילם מחייב חיזוק מפני רעידות אדמה. לרוב, פרויקטים של פינוי בינוי לא יתבצעו בבניינים שנבנו לאחר שנות ה-80 של המאה הקודמת, מכיוון שאלו תקניים יותר וצפויים לעמוד עוד עשרות שנים.
דרישות ותנאים להיתכנות הפרויקט: נדרשת הסכמת 50% מבעלי הדירות בכל בניין או 60% ממתחם לצורך הגשת תכנית. 80% מבעלי הדירות במתחם נדרשים להסכים לחיוב דיירים סרבנים. בסופו של דבר נדרשת 100% הסכמה לביצוע הפרויקט. כמו כן, דרושים אישור עקרוני מהרשות המקומית והכרזה כ"מתחם לפינוי בינוי" ממשרד השיכון.
הדיירים: מאחר והבניין נהרס מן היסוד, לא ניתן להתגורר בו ולכן כל הדיירים מפונים מהבניין במהלך העבודות. עם חזרתם לבניין החדש הם מקבלים דירה חדשה ומשודרגת ששוויה רב הרבה יותר מדירתם המקורית.
יתרונות לדיירים: מקבלים דירה חדשה, לרוב גדולה יותר ומשודרגת במתחם החדש שנבנה באותו מקום, שנבנית לפי תקנים עדכניים, עם תשתיות חדשות. בנוסף, סביבת המגורים מתחדשת לחלוטין – חזות חדשה, שטחי ציבור, גינון ותשתיות חדשות.
מימון התהליך: התהליך ממומן ע"י חברה יזמית או יזם פרטי שמקבל זכויות בנייה בתמורה, ללא עלות לבעלי הדירות.
לסיכום, תמ"א 38 (למדו על תמא 38 תל אביב) היא תהליך התחדשות עירונית שכולל את חיזוק המבנה בלבד ללא פינוי הדיירים והוא תהליך מהיר וזול יחסית לעומת פינוי בינוי שהוא תהליך מקיף יותר של הריסה ובנייה חדשה, לפעמים של מתחם בניינים או שכונה, עם פינוי של הדיירים. בכל אופציה שתבחרו, החברה היזמית שרביב היא חברת בנייה שיש לה את הידע, הניסיון והיכולת המוכחת לבצע פרויקטים מורכבים מסוג זה, כולל תכנון מחדש של אזורי מגורים. כולם רוצים דירה חדשה או דירה משודרגת עם תוספת שטח וחשוב לבחור בחברה שיודעת לעשות את כל אלה על הצד הטוב ביותר.
